最近所在的微信群的小伙伴为当前的购房问题产生了激烈的讨论，其中核心的问题就两个。

1. 购买自住期房到底算不算投资？
2. 因为房屋预售而导致在交房前的房价下降是否应该获得赔偿？

这篇文章试图从金融视角来看期房销售的问题，也希望能回答相关投资理财遇到资损的问题。

怎么判定一项开销是否是投资

投资定义经历过迁移，其最原始的定义就是“购置资产”，而资产这个概念后来发生了扩展。

原则上来说，资产的定义的核心是：它预期会借助各种方式产生出收益。所以在最原始的定义里，你买了一台机床自然是投资，买了一块地也是投资。但资产因其未来能产出收益为核心，根据金融最底层的原则，未来的收益可以折现到当下。因而资产实际上包括的东西被扩大化了。

如果你买了一个东西，而这个东西未来可能升值（或贬值）并且其有流动性（可以发生买卖，注意是可以，它可以卖就算，不必你真的是否要卖），那它也是资产。

实际上资产还经历过多次定义的外扩（包括对价值的认同）。但基本上也能用上述框架解释（要么有产出，要么其定价会波动 + 能卖）。

储蓄对于上述两条规则都满足，储蓄的利息满足第一条，储蓄也满足第二条。储单是可以交易的，并且储单的现值会随银行风险与利率变化而升值或贬值。购房也都满足，自住可以抵消你的租金开销，租出去可以收入租金。房产可以交易，并且房产的成交价会波动。

投资、资产与风险

储蓄有利率，利率就是为了补偿平台风险，这里涉及到投资的风险，风险是投资在目标上的属性。

一个购房者，如果不指望房子作为资产的收益（包括租金、租金机会成本、卖房收益、抵押得到的贷款量等），纯自住，不折腾，不用任何金融工具，那么它“对决策时的时空的决策者而言”没有作为资产的风险。

它只是普通地产生资产折旧或故障（房屋损坏）然后在定价上贬值，但既然“决策时的时空的决策者”不考虑卖，这个贬值也不会作为风险兑现。如果决策者储蓄，情况则不同，决策者不可避免地面临银行违约的风险。

在国内，可能大家都安全惯了，早就相信了“银行很安全”的话术。但其实追溯历史，我们会发现银行本身并不可靠。

实际上很多理财投资渠道都是如此，如果我把钱托付给了这个平台，它会不会跑路？这个叫平台风险。

常见的理财投资渠道

1. 储蓄

   银行其实是会破产甚至跑路的，如渤海银行。我国对银行管理比较严密，所以这么多年了大家甚至很难意识到这一点。美国人就普遍了解到这一点，因为美国光近 20 年破产的银行就一大把，比如前些年最著名的硅谷银行，很多美国人已经产生损失了。

   意林还是读者来着甚至有个鸡汤段子，说美国一个银行破产了，银行的老板不需要偿还储户的存款，但他是个圣人，因而打工十年偿还了储户的存款。

2. 国债

   政府也是会信用破产的，最典型的就是现在的俄、乌的国债。一旦一方政府在战争中被打垮，持有对应国债的投资人，这项资产瞬间清零变成废纸。

3. 银行理财

   实际上你能买到的银行理财有两类：公募基金，或企业债券。公募基金国内管理得还很严，虽然也有跑路风险。但企业债的风险就极高了，如海航债券违约，恒大债务违约。企业可能破产，可能故意不还你的债。

期房 = 金融工具

期房交易属于投资，自然它也有收益属性。作为期货，期房相对现房也是有其收益的。姑且不提期房是否会比现房便宜，因为现房基本上都是二手房，其实很难比较。但原则上肯定是便宜的，这是一个利差。

在过去的时间里，大家一直默认房产就是会涨。购房者在 A 时间点，提前锁定了一处房产的所有权，是在 A 时间点的房产价格 a 上车的。而到了交付时间点 B，或者房产转售时间点 B’，此时的交易价格 b 是上升了的（只要房产价格还在上涨）。所以实际上期房是一种金融工具。

买期房，就是在占便宜的。只要来到资产角度，用拆分资产定价和金融工具的角度分析，买期房的人，实际上是作为高级投资者参与到了高风险投资之中（期货市场都是高风险市场）。

买期房在过去之所以被一部分人视为安全的，这是因为房价一直涨，进而炒房客、房产商、房产中介的这种宣传让一部分人相信了。但他们相信了不意味着这个世界就是这么运行的，正如永动机民科相信自己能做出永动机，但他们都失败了。

投资人为什么不应被国家兜底补偿

国家不兜底投资者的投资失败损失，主要有以下几个原因：

1. 市场纪律：投资本身就存在风险，如果国家兜底，可能会削弱市场纪律，导致投资者忽视风险评估和管理。

2. 资源分配效率：市场经济中，资源应该根据效率原则进行分配。如果国家兜底，可能会导致资源流向效率不高的项目或企业。

3. 道德风险：兜底可能引发道德风险，即投资者或企业可能因为知道有国家兜底而进行过度风险的投资行为。

4. 财政压力：国家兜底可能会给公共财政带来巨大压力，影响国家在其他重要领域的投资和支出。

5. 公平性问题：投资失败的损失如果由国家兜底，可能会造成纳税人的不公平负担，特别是对于那些没有参与高风险投资的人。

6. 市场自我调节：市场具有自我调节的功能，投资失败的损失可以作为市场信号，促使投资者和企业更加谨慎。

7. 鼓励个人责任：不兜底可以鼓励投资者对自己的投资决策负责，进行充分的研究和风险评估。

8. 促进市场成熟：经历投资失败并承担后果，可以促进投资者和市场参与者的成熟，提高整个市场的投资水平和风险管理能力。

9. 避免政策依赖：如果投资者依赖国家兜底，可能会减少对提高自身竞争力和创新能力的动力。

10. 国际信任和竞争力：一个国家如果频繁兜底，可能会影响其在国际上的信任和竞争力，因为投资者可能会对该国市场的稳定性和可预测性产生怀疑。

综上所述，国家不兜底投资者的投资失败损失，是为了维护市场的健康运行和效率，同时促进投资者和企业的风险意识和自我发展能力。当然，这并不意味着国家完全不参与风险管理，例如通过制定和执行适当的监管政策来保护投资者权益，确保市场的公平和透明。

补助政策的陷阱

在实操中非常难定义什么样的投资者更迫切需要补助。这里的迫切，是从福利经济学角度出发的。经济学有很多研究方向和伦理，其中一个分支就是福利经济学：研究如何让整个社会的总福利最大化。

一般来说，如果政府或机构使用补助政策，他们会发现面临三个难题：

研究方面的难题

潜在的需要补助者，需求和情况非常多样和复杂，每个人的经济状况、家庭背景、健康状况等都不尽相同。而且存在信息不对称：政府或补助机构可能无法完全掌握补助者的真实情况。这都会导致决策不会完全有效（倒不如说，研究是一定不到位的，决策是一定存在失效的）。

公平性、欺诈、滥用的难题

有个概念叫激励不相容，广泛存在于经管学科里：我出于目的 A，制订了政策 a，想要补助具有特定特征 α 的群体 X。但就

会有群体 Y 的人，虽然不符合特征 α，但他们会模拟出类似的特征 α’，来偷窃政策 a 想要补助的补助金，最后目的 A 无法实现。只要牵涉到的规模足够大，这种现象必然发生。

实现方面的难题

在实现过程中，一定伴随着落实的成本。我们或许可以说，前面两个问题，我们可以派出研究员，派出审计员，——这就带来了新的成本，而且可能带来贪腐。同时，政府或机构的现金成本并不是 0，通过税收、转移支付等渠道过来的资金，可能其实是消耗了更多社会资源才得到的，使用它们必然是浪费更多的资源。

我们构建这样一个政府或机构试图进行补助的政策，就会看到：

1. 在实操中非常难定义什么样的投资者更迫切需要补助。

2. 非常难规避不该拿补助的人跑来“偷”补助——跟科技企业走得近的人有没有共鸣？了解到高校部分不良教师水项目、蹭基金的群友有没有相关思考？哪怕只看前述的房地产语境，你也会看到假离婚，假结婚。

3. 政府补助，一定伴随着更多社会资源的浪费。如果政府拨款 X 元，它实际上是基于 Y 的社会资源的成本和 Z 的机会成本才得以实现。

投资与机会成本

譬如，某人用 648 元钱充手游氪金，但这 648 元，他本来可以做别的事。因为他充了手游，所以没法做别的事了。譬如他失业了，本来可以 600 元钱买一个就业培训，但现在没有买。

这部分“未能做某事”，如果做了，其会带来一个预期的收益 A。而他充了手游，也给他带来了收益（比如他原本精神压力很大，现在抽到了流萤，心理压力小了），收益 B。未能兑现的 A 就是机会成本，而 A 有可能比 B 大。

政府补助也会面临这种情况，我给 A 补助，那 B 自然就没有补助了，实际上就是在牺牲 B 补贴 A。

现在一部分地区出了政策，要求当地银行优先供血给烂尾楼对应的房产商。而当地银行的资金池是有限的，政策压力也是有限的。这些地方最终落实下来政策，原本在艰难市场环境中扶持的当地小微企业就更容易破产，雇员就更容易失业。

这甚至没有用到补贴，仅仅是银行政策倾向，就造成了实际上在剥削其他劳动者补贴“期房投资者和不负责的房企”这一结果。

激励不相容

对人民公社时期的一个常见反思，大锅饭，有人不出力。或者对苏联的一个反思，底层工厂钻空子。

这些都是激励不相容，你最初可能是出于朴素的善意，希望补偿那些“因为买的房子烂尾了导致一家人贫困潦倒”的人。但即使你投入了极大的成本，这部分人得到的补助一定不高。

但带来的损失，都投入极大成本了，这些损失会小吗？

还有一个离现在时间点很近的一个荒谬的相关补助。

大概 2017 年前后，上海内部试图通过一个政策，政府出资给风投兜底。也是出于朴素的善良愿望，希望上海的科技企业支棱起来。

这个提案立刻被摁死，社会资源根本容不得你们如此挥霍！最后只会是一群人设法“偷窃”了你想给的补助，你的目的根本达不到。

出这种提案的，被阻止了，那就是个傻逼而已。但如果没被阻止，就是罪人！

至于“因为买的房子烂尾了导致一家人贫困潦倒”是否存在？目前买房都不接受 0 首付，贷款都有还款能力资质审核。这些有首付能力的人，风险承担能力一定不是最弱的。

绝对有更多的人远比他们需要帮助。